Секреты инвестиций в жилую недвижимость Испании

Секреты инвестиций в жилую недвижимость Испании

balcony.jpg
Хочется в первую очередь отметить, что инвестиции в другую страну – процесс очень сложный, и подходить к нему следует с умом, поэтому новичкам я советую начинать с вложений именно в жилую недвижимость. А уже потом, выучив язык, получив вид на жительство, узнав страну и ее рынок изнутри, можно переходить в сегмент инвестирования в недвижимость коммерческую. Риск, как говорится, дело благородное, но я все-таки за «умные» инвестиции.
Что лучше приобрести в Испании для сдачи в аренду
Сегмент жилой недвижимости для сдачи более понятен нам, так как мы знаем Испанию с точки зрения туризма. А зачем турист летит в солнечную Испанию? Правильно, чтобы насладиться морем и солнцем! Таким образом, инвестору сразу становится понятно, что недвижимость в шаговой доступности от моря является приоритетной для большинства арендаторов.
Апартаменты с видом на море на первой линии принесут еще больший доход. Правда, изначальные вложения в видовую недвижимость будут дороже на 30%, чем в стандартную без вида.
Также высоким спросом у арендаторов будут пользоваться дома в коттеджных поселках, так называемые таунхаусы и бунгало. Как правило, такие дома арендуют большими семьями, поэтому рекомендую остановить свой выбор на недвижимости с минимум двумя спальнями и двумя санузлами. В этом случае расстояние до моря может быть более 3 километров, так как такие семьи в основном берут машину на прокат.
В обоих случаях, будь то дом или апартаменты, я настоятельно рекомендую обратить внимание на качественное жилье: с кондиционером, расположенное в закрытых и охраняемых комплексах, с собственным бассейном на территории и обязательно парковочным местом.
Не советую вкладывать деньги во вторичную недвижимость, которая никому и до кризиса была не нужна. Недвижимость для понедельной сдачи туристам в сезон и европейцам в не сезон должна соответствовать высокому уровню европейской жизни. Наивно полагать, что, приобретая изначально дешевый объект недвижимости, например, в плохом районе, со старой мебелью, вы потом его удачно сдадите. Такая недвижимость абсолютно нерентабельна в Европе, а уж тем более в Испании – стране с очень высоким уровнем и качеством жизни.
Где лучше купить жилую недвижимость и, главное, когда ее можно выгодно сдавать
В основном инвесторы делятся на две категории. Покупатели из первой категории приобретают жилье для себя, а потом начинают его сдавать в то время, пока сами не живут. Такие инвесторы хотят, что называется, одним выстрелом убить двух испанских зайцев.
Вторая категория изначально покупает объект для сдачи в аренду, и жить там не планирует. Поэтому логичный вопрос «где покупать?», в основном, задает вторая категория клиентов. Важным фактором здесь также являются и финансовые возможности инвестора.
На вопрос «где?» ответить не сложно, если опять же представить себя среднестатистическим туристом. Самый известный и посещаемый город в Испании – это, конечно же, Барселона (Мадрид мы не рассматриваем из-за отсутствия моря и изначально высоких столичных цен за квадратный метр жилья). Барселона – второй по величине и первый по посещаемости город Испании. Турист, как правило, приезжает сюда, чтобы совместить недельный отдых на море с недельной культурной программой (у кого-то культурная программа разбавлена еще и шопингом). Благо в Барселоне действительно есть, что посмотреть и где совершить выгодные покупки. Цены на недвижимость для сдачи здесь одни из самых высоких.
Каталония известна двумя побережьями: Коста Дорадой (в сторону Таррагоны и далее к Валенсии) и Коста Бравой (в сторону Франции). Чем дальше от центра Барселоны, тем недвижимость дешевле. Однако, сэкономив на изначальной цене объекта, можно в ответ получить низкую годовую рентабельность.
Объекты в городе Барселона сдаются круглогодично. При этом цены заметно растут в период майских праздников, Рождества и Нового года. И кстати, рождественские каникулы в Испании начинаются уже с 20 декабря. Пережив праздники, арендаторы плавно перетекают в лето, которое длится с мая по октябрь, с купальным сезоном с июня по сентябрь. Это сезон высокого спроса на жилье и, соответственно, высокого дохода от сдачи.
17 Playa Principe.JPG
В пригородах Барселоны рентабельность значительно ниже, будь то более элитная Брава или менее элитная Дорада. Купальный сезон здесь такой же, с июня по сентябрь, а вот о круглогодичной сдаче мечтать не приходится – на побережье приезжают исключительно летом, зимой здесь жизнь замирает. Но если вы все-таки выбрали пригород, советую остановиться на Коста Браве (в идеале рассмотреть ближайший пригород Коста Маресме), так как на Коста Дораде находится большое скопление отелей различной звездности, и в летний сезон сложно будет соревноваться с ними по цене.
Второй уверенный географический лидер по спросу на арендную недвижимость – это провинция Аликанте. Авиационное сообщение здесь в течение всего года практически не уступает Барселоне в количестве вылетов из крупных российских городов. Побережье Коста Бланки известно, во-первых, своим самым длинным в Испании пляжным сезоном, который длится аж с мая по октябрь, а во-вторых, но что не менее важно, соотношением «цена-качество» на жилые объекты недвижимости.
Если сравнивать Барселону и Аликанте, то оба направления представляются наиболее выгодными для сдачи в аренду в Испании. Рентабельность жилой недвижимости в 7% годовых считается для Европы высокой, а в Барселоне и Аликанте она может достигать и 10-14%!
Оба направления стабильны и уверенно будут расти в цене в ближайшие годы, поэтому вложение средств в эти регионы весьма обосновано. Кроме того, сейчас еще остается возможность приобрести объекты по низкой цене! Таким образом, помимо высокой рентабельности, инвестор получает еще и ликвидность.
А вот вопрос выбора направления больше зависит от бюджета покупателя. Так, в городе Барселона хорошие апартаменты для сдачи будут стоить около 300 000 евро (переплата за первую линию составит 40%), а дом в коттеджном поселке в пригороде Коста Брава – около 400 000 евро.
На побережье Коста Бланки в Аликанте рентабельные апартаменты в новостройке обойдутся инвестору в 150 000 евро (переплата за первую линию составит 30%), а новый дом – всего в 200 000 евро. Однако, прибыль от аренды и дальнейшей перепродажи в Барселоне будет значительно выше, чем в Аликанте. Но очевидно, что и инвестировать в Каталонию придется изначально в два раза больше, это надо учитывать сразу.
Скрытые расходы на недвижимость
Если с доходом на правильно подобранную недвижимость мы определились, то вот с расходами, которые понесет собственник, зачастую ситуация потенциальному инвестору не всегда полностью понятна. Расходы делятся на единовременные и ежегодные.
К единовременным расходам относятся налоги и пошлины на оформление объекта в собственность, которые платятся каждым инвестором в казну Испании. Если все их суммировать, то к цене жилого объекта недвижимости, который вам предлагает испанский застройщик или добросовестный риелтор, надо прибавить 13%, если покупка совершается с использованием собственных средств, и 14,5% в случае оформления ипотечного кредита в испанском банке.
Честно заплатив эти налоги, инвестор получает ключи и Свидетельство о собственности и становится счастливым обладателем недвижимости в стране с высоким качеством жизни и одной из лучших стран мира с точки зрения климатических особенностей, а значит и «умных» инвестиций.
Но на этом расходы, которые несет собственник жилья, не заканчиваются – есть ежегодные налоги на недвижимость и расходы на содержание, которые, кстати сказать, в Испании одни из самых низких среди стран Евросоюза.
Все налоги будут списываться автоматически с вашего счета, открытого в испанском банке, один раз в год. Плата за воду, электричество и все коммунальные услуги списывается со счета каждые три месяца. Это вполне удобно и полностью контролируется онлайн из вашего личного кабинета на сайте банка.
Так, например, ежегодное содержание дома с бассейном на территории закрытого охраняемого комплекса, включая все налоги на недвижимость, составит около 2000 евро в год, а квартиры в элитном доме с закрытой территорией и бассейном – около 1500 евро в год.
Подводные камни, о которых часто умалчивают риелторы
Подводные камни есть всегда и везде! Редко кто о них говорит, а уж тем более пишет. Я напишу, а выводы делайте сами.
Подводный камень по сути один. По испанскому закону, существует такое понятие как туристическая лицензия на сдаваемую недвижимость, будь то апартаменты или дом. По закону, сдавать можно любой объект недвижимости, который имеется у вас в собственности, НО при наличии на него той самой пресловутой туристической лицензии!
В Барселоне, например, туристическую лицензию с 2014 года не выдают, то есть покупая сегодня новую или вторичную недвижимость, получить эту лицензию просто невозможно! Если вы, конечно же, не приобрели апартаменты с уже имеющейся туристической лицензией, бессрочно выданной до 2014 года, которые изначально стоят дороже.
Надо отметить, что понятие туристической лицензии официально действует для всех городов Испании, но вот в Барселоне вопрос стоит острее, чем в городах, например, провинции Аликанте.
Каталония известна своей жесткой позицией в соблюдении правил и законов. Именно в Каталонии создана специальная комиссия от мэрии, которая ходит по самым привлекательным с точки зрения инвестиций районам, таким как, например, Барселонетта. Представитель комиссии может позвонить в дверь и с самого порога спросить у жильца, на каком основании он здесь проживает. Если жилец арендует неофициально и в этом признался, то собственника квартиры ждет административный штраф в размере 6 000 евро.
Такой же штраф придется заплатить собственнику, в случае если вы или ваши гости будут себя шумно вести и соседи вызовут полицию. Сначала может последовать предупреждение, но при повторном нарушении – уже штраф.
Безусловно, если вы не испанец и ваши основные гости – это арендаторы не испаноязычные, то доказать факт сдачи в аренду недвижимости бывает крайне сложно. Ведь в Испании понятие частной собственности никто не отменял, и вы как иностранец имеете полное право распоряжаться ей на свое усмотрение, и количество ваших гостей или родственников, которые гостят у вас, никак не регламентируется. Это могут быть гости с официально выписанным приглашением – то, что дается при подачи на визу в Консульстве. И тогда никто не имеет права вас оштрафовать! Если же у гостей визы уже были в наличии, то в таком случае чаще всего представителям власти придется доказывать факт оплаты аренды, что также сложно сделать, если, конечно, ваш гость сам не предоставит мэрии или полиции договор аренды.
Но, поверьте, сдача в посуточную аренду скорее всего не понравится вашим соседям, и они могут пожаловаться в мэрию, тогда стоит ожидать более тщательной проверки. И это актуально для любого района города, даже самого элитного, такого как, например, Диагональ Мар.
Поэтому большинство компаний, которые занимаются сдачей в аренду посуточно, все реже берут в управление такие квартиры, особенно это касается Барселоны, где, как я уже отмечала, создана официальная комиссия и объявлена нешуточная борьба с нелегальной сдачей.
В провинции Аликанте ситуация намного проще, во-первых, из-за лояльности органов власти, а, во-вторых, так как недвижимость здесь в 70 % случаях – это действительно летние резиденции для интернациональных гостей и так называемые дачи для жителей Мадрида. Поэтому сдавать жилье здесь будет проще, хотя, повторюсь, закон в Испании един для всех! И власти Испании совсем не против сдачи недвижимости в аренду, но только на законных основаниях, коими является туристическая лицензия.
Еще более активно Испания выступает за крупные инвестиции – в хостэлы, апарт-отели, отели и гостиницы. Для крупных инвесторов в Испании – просто рай! Такому инвестору и вид на жительство без проблем дадут, и рентабельность объекта обеспечена, и его высокая ликвидность. Но крупные инвестиции – это уже совсем другая история...